【导语】
为了透明化、规范化和减少出租纠纷，2018 年2 月7 日，安省房屋署（Ministry of Municipal Affairs and Ministry of Housing）发布通告，安省房东房客管理局（Landlordand Tenant Board）的网站上线了《安省标准租约》（Residential Tenancy Agreement, Standard Form of Lease），以下简称《标约》。
同时《民用租务法》（Residential Tenancies Act, 2006）增加第12.1 条，归管本《标约》的使用。附后。
《标约》自2018 年4 月30 日起，在《民用出租法》所归管的范畴内强制使用。文本正文部分七页，共计十七款；说明材料部分六页，共计二十一款。
本文将逐条解释各款的含义，填写方法和注意事项，以期广大房东与租客有效地使用本《标约》。
经纪们习惯使用的RECO版本，只能当做“标准租约”之附加条款使用。
【引言】
《标约》在开始部分的说明了两件事。
1. 本《标约》仅仅适用于2018 年4 月30 日之后，双方首次签署的出租业务。如果在此日之前，双方业已签署了任何式样的租约，则不必重新签约，更不必使用本《标约》进行替换。即使在原租约期满后，也毋需重新签约。从法律含义上来说，法律本身并没有变化，变化的仅仅是租约的形式。这份《标约》后面附带各项说明，使得租约条款清晰易懂，消弭误解。
2. 在《民用租务法》第五条之(i)款描述的“共用情形”，即房东或者房东的家人与租客共同使用厨房或者卫生间的，《民用出租法》不予以管，房东房客管理局也不受理此等纠纷诉讼。故而这样的租务，不适用本《标约》。在此等情形下，房东与租客可以自行任意规定租约条款。出现与财物有关的纠纷，应诉诸法院；出现与人身冲突有关的纠纷，应做报警处理。
【第一款】租约中的各方。
我建议所有的房东与所有的租客（超过十八岁的），均列出全名。在实践中，往往发生租客姓名拼写有误，故建议对照租客提供的政府颁发的带有照片的身份证明文件，来填写本栏。可以用于姓名的资料来源有驾照、护照、健康卡、政府的来信中载有的租客姓名等，其次是租客提供的信用报告、工资单、银行单等，均可做为全名之参考。建议复印保留这些根据性的文件。同时建议，用电脑键入的所有内容，并使用用英文大写字母，以期清晰易辨。
【第二款】出租物业地址。
应列出出租物业之详细地址、形态及停车位的描述。同时指出，如果是共管物业大厦，房东需提供大厦的说明、规章制度及规则等。特别注意，如果出租物业是地下室，应在Unit 一栏标注Basement。如果出租的房间是物业的某一间，应为此间单独起名或编号。
【第三款】联系信息。
本款要求房东向租客提供地址，做为租客与房东联系之用。其深层目的是为了租客能及时向房东寄送投诉函及或出庭通知书。但这个地址不一定必须用房东的居住地址，它可以是一个邮政信箱（注意，不是电子邮件信箱，而是租用的邮政收件信箱）。如果房东拒不提供邮寄地址，依照《民用租务法》第12.1 条，租客可以暂时不付租金。
这里提到Both the landlord and tenant agree to receive notices and documents by email, where allowed by the Landlord and Tenant Board’s Rule of Practice。千万不要把这句话理解成所有的通知（Notice）都可以用电子邮件送达。实际上，《民用租务法》第191 条，及管理局规则的第5 条，涉及了通知及文件的送达方式。这两个重要的依据均不允许使用电子邮件送达任何通知及文件，所以电子邮件不可做为送达方式。
2018 年12 月14 日，房东局修改了规则，允许房东与租客双方经协商，并在签妥“以电邮为送达方式之同意书”（Consent to Service by Email）之后（附后），允许若干种文件以电子邮件送达。包括进入通知和涨租通知。
至目前，任何解约通知、听证会通知、动议庭通知、申请书及或复议请求（notice to terminate a tenancy, a notice of hearing,a notice of motion, an application, or a request for review），仍不可以电邮送达。
【第四款】租期。
本款以阴影部分（Note）对租期之概念加以了说明。即“租客在本期结束时，并不一定非要搬离”，见《标约》附带说明的C 与D 节。
“租期已满，租客不必搬家”。这是广大房东最困惑的一点。《民租法》第38 条指出，本期结束后，如果租客没有过失、没有在此前之60 天提出搬家、房东也没有合法理由时，本租约自动变成按月出租的租约。
可见，“租期到期时，租客必须搬家”，是许多房东的误解，或坊间对法律的误读。应该理解到，第38 条之深层意义是保护居住的稳定。这一条并非现在才有，而是起码自2006 年本法颁布时，法律就早已有此规定。这次藉着《标约》出台的机会，这一个概念，得到了明确的指引。
【第五款】租金。
这一款很长，内容很多，里面有六个分项。我们逐一说明。
（a）这个分项是双方规定租金支付日期的地方。我建议每个月的1日。见如下的（e）分项中的详述。之后每个月的1日，就是交租日。这样最为清晰易查的方式。
（b）这个分项是双方规定租金金额的地方。虽然有若干个条目，但我建议只规定基本租金（Base rent for the rental unit）。如果是租金包含水电气、停车费等，应一并计入租金，而无需分项列出。如租金不包含水电气、停车费等，应在后面的相关条款中说明，并另行约定交付方式。
（c）这里要规定租金收取人的姓名，建议是房东本人。即使交由物业管理公司管理，支票受益人（或其他支付方式之收入受益人）也应为房东本人。
（d）这一条规定用来租金支付方式，我建议除去首次收取银行汇票或者现金做为租金与末月押金以外，其他月份均使用电子邮件支付方式支付租金，以期便捷有效。当然支票、现金等也是有效的支付手段。提醒房东，设置“免密码的电子邮件收款”方式，使得房东不必等候支付人通知密码，而瞬间存入自己的账户。
（e）这里说的是“破月”起租情形。比如起租日不是某月的首日，我建议先收取一个从入住日到当月月底的“部分租金”，然后从下个月起，每个月一日收租。这样容易管理，容易记忆和追查。同时，司法实践证明，这样也并不会使得“月租结束日”发生紊乱，相反，日历月的最后一天，就是月结束日。比如，租客8月27日入住，建议房东先收取8月27日至31日的房租，同时要求租客缴纳9月及末月押金。从9月1日开始，每月1日交租。
（f）这里规定了一旦支票跳票时，房东可以收取的管理费，规则要求收取的管理费每次至多不超过20元，以及发生了的银行扣费。
【第六款】房东提供的服务及水电供应的约定。
这一栏以选择方式列明。如果房东提供，则选择Yes，否则选择No 或其他。如是租客负担水电费，而且一房多户时，往往房东会先垫付缴纳水电费，之后请租客分别收取补偿。此时，应注明各自分摊的水电费百分比，及缴纳补偿的时间，比如见单即付，或者其他支付约定等。另外，如房东提供其他服务，比如清洁，亦应在本条列明收取的费用。
【第七款】租金折扣条款。
这是一般用于大厦楼宇的“鼓励性营销战略”。我不建议小规模民用出租业者使用此等租客折扣条款，以营销自己的出租业务。加之折扣规则复杂繁琐，故此处略去更多的分析。
【第八款】关于押金收取的约定。
在阴影部分里，租约文本给出了相应的法律规定。规定说末月押金之金额不可高于相当于一个月租金的金额（如果是周租，不可高于周租金额）。这里我特别强调，末月押金仅用于整个租期的最后一个月，而不是本期的最后一个月。如下详细解释。
比如本期自1 月1 日起租，租客缴纳当月租金和末月押金，本期至12 月31 日止。那么如果租客未通知房东，他将在12 月31 日搬家，那么，房东则应在12 月1 日照常收租。最先收取的押金续存在房东手里，直到真正的最后一个月（即租客明确书面通知房东住满本月就会退租搬出时），才把这笔押金用在那个月。简而言之，只有到了真正的末月，房东才不必去收租，而用末月押金支付。记住，末月押金仅用于整个租用期间的最后一个月，而不是第12个月。
同时也应该注意到，末月押金不可当做“损害押金”（Damage deposit）使用。损害押金的收取一直是违反《民用租务法》的行为。
同时我也指出，如果租客主动提出多付几个月的预付房租，甚至一年的房租，只要是租客主动提出，而不是房东强迫要求，也不是房东强迫以此条做为入住条件时，房东收取这笔主动交付的预付房租是合法的。建议一旦谈及此等条款，双方应做好文字记录，清楚地表达租客自愿的意图。建议双方在本约之第十五条所指的附件中对此详加说明。
预付租金一旦被界定为合法，租客再提出退还预付时，往往不会被判决所支持。所以做为租客应该谨慎对待预付问题。更重要的是房东不可以任何形式强迫租客预付租金。
这里顺便指出，租客提前退租（指租客在未到租期末尾时，提前搬走），是违约行为。任何合法收取的租金将不获退回。租客有义务自行转租到具体人，请房东获准；房东应及时合理评估被转租人；如果租客未能转租，而一走了之的，房东有权索赔至租期末尾（但要证明，虽经努力，仍然发生空置的情形）。
坊间流传租客提前60天通知，就可以“取消”租约，这是非常错误的观念。所谓“提前60天”，是指提前“期末日之前的60天”，而不是任意一天之前的60天。
【第九条】钥匙押金。
与《民用租务法》配套使用的ONTARIO REGULATION 516/06，GENERAL 之第十七条，允许房东收取钥匙押金，规定在钥匙归还时，必须押金必须及时无利息退还。押金的金额不可高于钥匙复制的费用。司法实践中，常常把车库门遥控器、公寓大厦进门器、以及其他类似物件，都当做钥匙看待。所以一套钥匙的押金在300 元上下，是合理的。
【第十条】有关吸烟的规定。
《标约》对此条的表达，容易出现一个错觉。尤其是语言水平有限的人，往往认为第一个选项“None”，代表不可吸烟。其实这个选项的意思是，本约不涉及吸烟条款，也就是说不对吸烟问题加以规定。所以，这个“None”并不是不可以吸烟的意思，而是“无此条款”的意思。如果您禁止吸烟，应该选下面那个选项。
司法实践中，所谓吸烟，包括香烟、烟草、雪茄、电子烟和大麻及所有制品。这也是目前争议最多的一个领域。就本《标约》来说，条款说不可在“室内公共区域”（any indoor common areas）吸烟，那么自己的房间不是共用区域，是否可以在分租屋里面自己的卧室吸食大麻？往往没有确定的答案。这样一来，吸烟问题（尤其涉及大麻问题）将会造成极大的困惑，留下很多的隐患。为此我建议房东在本约的第十五条，详细订立有关吸烟（及其他制品）的附加条款。
应该察觉，《民租法》对吸烟问题并无规定，但是因为如下四种情况，房东可以向房东房客管理局提出请求，要求依据证据，出具法令，对吸烟问题加以归管，请求房东局对此给出裁决。当然必须是在本约中，首先对吸烟问题加以了规定与限制的条件下，才能提出这样的请求。详见《标约》之第十三页之S 款。
这四种情形包括：
· 对房东或其他住客造成打扰、
· 吸烟造成过度的损坏、
· 吸烟构成安全问题、以及
· 实质性地影响了房东的合法权益。
【第十一款】租客保险。
虽然《民用租务法》未对租客是否持有保险，及持有什么保险进行过规定，但是本款还是给出了选项，允许房东选择“The tenant must have liability insurance at all times…”。
这是对房东有利的条款。既然《民租法》不归管租客保险问题，那么这一条的约定带有强烈的“合同法”特质。也就是说，如果双方约定，租客必须持有保险，而一旦租客不再持有时，租客实质上处于违约状态下，而违约本身对房东的民事权益造成了可以预估的潜在的损害，故房东有权因此提出解约，除非租客及时修改他的错误行为。
建议民宅出租业者及时关注保险问题，与保险专业人士积极沟通，寻求专业意见。
【第十二款】对出租物业的改变。
在实务中，房东往往发现租客私自粉刷了室内的墙壁，尤其使用了深颜色的涂料，这为以后改回浅色，造成了费用上的支出。也有私自加墙，加门，加筑隔断等，这些都是对物业的改变。
租客应该明白这些改变必须经过房东的书面同意后，方可进行。本条说可以在第十五条中另行约定。实际上，第十五款本身并没有对应的内容，所以我建议有关细节必须另行约定，并载入第十五条所提出的附件。
【第十三款】保养与修理。
这是非常重要的一个话题。但是从《标约》文本中可以发现，这一条并没有给出房东或者租客进行任何约定的机会。那就是意味着毋需约定，而必须完全依照民租法的规定进行，它体现着行政法的特征之一，即“有法可依”时，不必约定。
实际上，房东对出租物业负有完全的养护责任。如果出现物业维修问题，房东应该及时修缮，同时做好完整的记录，探知问题发生的根源，从而判断谁是责任方。如果是因租客的使用不当、或恶意破坏而造成，房东应及时向本局提起诉讼，向租客提出索赔。如果无法判断责任方，应独立完成修理，做好维修记录，以备将来查找，做为证据使用。
建议房东进行有规律的维修与保养。一旦收到租客的维修请求，应该及时处理，做好记录，并尽快尽量减少为租客生活所带来的不便，避免纠纷的产生。
【第十四款】转租和分租。
这也是经常遇见的问题。我们分成“转约”（Assignment）和“转租”（Sublet）两个分项来解读。
所谓“转约”，是指当租客在本期尚未住满，而需要提前离开时，租客有完全的义务，为本出租物业寻找一个接替的承租人，以转去未完成的租约，故称“转约”。一旦转约，风险责任自动转入新承租人，新承租人与房东建立房东与租客关系，原租客不再与此租务有任何瓜葛。此等情形下，房东不可无理拒绝，但有权审核这个具体的新承租人。一旦房东无理拒绝，或者不予理睬，可导致原约解除。
所谓“转租”是指租客短期不在本地，而将本物业暂时转给他人使用。原租客一旦回来，临时居住的人必须离开。这个动作也必须经房东同意。
有一种情形，既不是“转约”，也不是“转租”。即房东将整栋物业租个某人后，此人招入若干人与之同住。无论这些人是否向此人交租，只要此人仍然居住本处，就不是违法违约行为，也不是“转约”或“转租”。充其量是招了一些“同住人”（Roommate）而已。
《民租法》不限制这样的同住，但也不保护这些不在租约上的住客，租约上的租客本人对同住人的任何行为负责。以此，可以理解出《民租法》不存在“分租”概念。
【第十五款】附加条款。
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这是一个开放性的条款，因为租务的独特性，而《标约》的规范性，本条是一系列特别个性化的条款，进行约定，以附件形式固化，以资双方遵守。然而，附件内容仍然不可与民租法相抵触。
首先本条列举了坊间经常出现的不合法条款。比如不许租客养宠物（除另有规定之外）、不许留宿客人、要求租客支付民租法禁止的押金、费用、罚款、以及要求租客支付修理费等等。须知，这些规定其实均不受民租法保护，即使双方订立此等条款，亦皆为无效。为此，租客的权益在此清晰明朗地彰显出来。
特别指出，任何一个房东和租客的租务，都是独特的、个别的、需要一一探究的。应该以房屋本身的特点，结合租客的特质等个别情况一一进行谨慎的考量。
我本人经常接受委托，与房东（或房东经纪）共同研究如何选择、制定与加注附加条款，如何保护租务的顺利进行，以及一旦发生问题时，如何使用这些事先约定的条款，极大程度地保护房东的利益。强烈建议咨询专业法律意见。
【第十六款】租约的更改。
只有双方书面同意，才能修改任何内容。这里要提醒房东，涨租不必租客同意。涨租情况参见说明材料之I 款。合法的进入也不必租客的同意。
【第十七款】签字。
强烈建议，所有在本租约中列为租客的人，统统签字，并签注日期。
【附录】
Residential Tenancies Act, 2006
Tenancy agreement in respect of tenancy of aprescribed class
12.1 (1) Every tenancy agreement that is enteredinto in respect of a tenancy of a prescribed class on or after the dateprescribed for that class of tenancies shall comply with the following requirements:
1. The tenancy agreement shall be in the formprescribed for that class of tenancies.
2. The tenancy agreement shall comply with therequirements prescribed for that class of tenancies. 2017, c.13, s. 5.
Time of signature
(2) Every tenancy agreement referred to insubsection (1) shall be signed by the landlord and the tenant on or before theday the tenant is entitled to occupy the rental unit under the tenancyagreement. 2017, c. 13, s.5.
Non-application
(3) This section does not apply with respect to atenancy agreement entered into in respect of a tenancy of a prescribed classreferred to in subsection (1), if the tenancy agreement is entered into beforethe applicable prescribed date referred to in that subsection, and even if thetenancy agreement is renewed or deemed to be renewed under section 38 on orafter that date. 2017, c. 13, s. 5.
Application of subs. (5) to (10)
(4) Subsections (5) to (10) apply with respect to atenancy agreement referred to in subsection (1) that does not comply with that subsection. 2017, c. 13, s. 5.
Demand for proposed tenancy agreement that complieswith subs. (1)
(5) The tenant of a rental unit who is a party to atenancy agreement described in subsection (4) may, once during the tenancy, demand in writing that the landlord provide to the tenant, for the tenant’s signature, a proposed tenancy agreement that, (a) complies with subsection (1);
(b) is for the occupancy of the same rental unit;and
(c) is signed by the landlord. 2017, c. 13, s. 5.
Withholding of rent payments
(6) If at least 21 days have elapsed since the daythe tenant made the demand and the landlord has not complied with the demand, the tenant may, subject to subsections (7) and (8), withhold rent payments thatbecome due after the expiry of that 21-day period. 2017, c. 13, s. 5.
Same
(7) The maximum total amount of rent payments that atenant may withhold under subsection (6) is an amount equal to one month’srent. 2017, c. 13, s. 5.
Same
(8) The tenant may not withhold rent payments undersubsection (6) on or after the day the landlord complies with the demand. 2017,c. 13, s. 5.
Requirement to paywithheld rent payments
(9) The landlord may require the tenant to pay tothe landlord any rent payment withheld under subsection (6) only if thelandlord complies with the tenant’s demand for a proposed tenancy agreement nolater than 30 days after the date of the first rent payment withheld under that subsection. 2017, c. 13, s. 5.
Same
(10) The landlord may require the tenant to paywithheld rent payments under subsection (9) even if the tenant does not enterinto the proposed tenancy agreement provided to the tenant by the landlord.2017, c.13, s. 5.
Tenancy agreement not void
(11) For greater certainty, a tenancy agreement isnot void, voidable or unenforceable solely by reason of not complying withsubsection (1) or (2). 2017, c. 13, s. 5.
Operation of s. 12 not affected
(12) For greatercertainty, nothing in this section affects the operation of section 12. 2017,c. 13, s. 5.
《电子邮件传输同意书》
【本文仅对民租法的有关条款进行浅表的讨论，如有个案，请向法律专业人士咨询。】
Source: 于氏法律 公众号 （于戎伟，法律顾问，于氏法律事务所）http://www.ryulegal.ca